La compravendita immobiliare è un momento cruciale nella vita di chi acquista una casa. Tuttavia, non sempre tutto va come previsto. Talvolta, dopo l’acquisto, emergono problemi che non erano stati notati al momento della visita o che sono stati volutamente nascosti dal venditore. Si tratta dei cosiddetti vizi occulti, difetti che compromettono la piena funzionalità o la sicurezza dell’immobile e che, purtroppo, si manifestano solo dopo la stipula del rogito notarile.
Cosa si intende per vizio occulto in un immobile?
Un vizio occulto è un difetto che rende l’immobile inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuisce in modo apprezzabile il valore, e che non era rilevabile con l’ordinaria diligenza al momento dell’acquisto. La definizione è contenuta nell’articolo 1490 del Codice Civile, che impone al venditore l’obbligo di garantire l’assenza di vizi nella cosa venduta.
I difetti nascosti dell’immobile possono essere di natura strutturale, impiantistica o funzionale. Esempi frequenti sono:
infiltrazioni d’acqua nei muri o nel soffitto;
- crepe strutturali mascherate da intonaco o vernice;
- impianti elettrici o idraulici non conformi alla normativa;
- muffa nascosta da mobili o rivestimenti;
- fognature mal funzionanti;
- problematiche di isolamento acustico o termico;
- pavimentazioni sollevate, difetti nel bagno o nella cucina;
- guasti nei serramenti o nelle tubature interne.
Questi problemi si riscontrano spesso negli immobili vecchi, ma possono riguardare anche appartamenti recenti, se i lavori sono stati effettuati male o con materiali scadenti.
Quando si possono scoprire i vizi occulti?
Una delle caratteristiche principali di un vizio occulto è che non è visibile al momento dell’acquisto. Può emergere dopo giorni, mesi o addirittura anni. Si parla infatti di vizi occulti scoperti dopo un anno dalla consegna, o addirittura dopo 10 anni, quando a manifestarsi sono difetti gravi dell’opera edilizia, come stabilito dall’articolo 1669 del Codice Civile.
Il caso classico è quello dei vizi occulti scoperti dopo il rogito, magari quando il nuovo proprietario inizia ad abitare stabilmente l’immobile e nota segni di umidità, perdite, crepe o anomalie funzionali. L’azione legale, tuttavia, è soggetta a precisi termini di decadenza e prescrizione.
Qual è il termine per denunciare i vizi occulti?
L’art. 1495 c.c. stabilisce che l’acquirente deve denunciare il vizio entro 8 giorni dalla scoperta, a pena di decadenza, e agire entro un anno dalla consegna dell’immobile. Tuttavia, se il venditore ha agito con dolo, nascondendo intenzionalmente il difetto, questi termini possono decadere e l’acquirente può agire anche oltre l’anno, provando la condotta fraudolenta.
Per i difetti gravi dell’opera edilizia, invece, la norma di riferimento è l’art. 1669 c.c., che prevede una responsabilità di 10 anni dalla data di costruzione per l’appaltatore o il costruttore. In questo caso, l’azione va comunque esercitata entro 1 anno dalla scoperta del vizio.
Uno degli aspetti più delicati di questo tipo di contenziosi è la prova. È necessario dimostrare i vizi occulti attraverso una perizia tecnica redatta da un professionista abilitato: geometra, ingegnere o architetto.
Il tecnico dovrà verificare la natura del difetto, la sua causa, la sua incidenza sull’uso dell’immobile e la sua occultabilità al momento dell’acquisto. È importante che la perizia sia dettagliata, corredata da fotografie, misurazioni, saggi tecnici e ogni elemento utile a dimostrare la fondatezza della denuncia.
La perizia sarà indispensabile sia per una fase stragiudiziale (diffida e tentativo di mediazione), sia per un’eventuale azione in Tribunale.
Cosa fare se si scoprono vizi occulti in un immobile
Quando si scopre un vizio occulto, il primo passo è inviare una comunicazione formale al venditore, preferibilmente a mezzo PEC o raccomandata A/R, allegando la documentazione tecnica e richiedendo l’eliminazione del vizio o un risarcimento.
In assenza di riscontro, è consigliabile ricorrere alla mediazione obbligatoria ex D.lgs. 28/2010, e solo dopo avviare un’azione civile. A seconda della gravità del vizio e della condotta del venditore, il giudice può disporre:
- la riduzione del prezzo di vendita;
- la risoluzione del contratto;
- il risarcimento dei danni materiali e morali;
- la restituzione delle spese sostenute per la perizia e le riparazioni urgenti.
Nei casi più gravi, in cui il venditore abbia agito dolosamente, può configurarsi anche il reato di truffa ex art. 640 del Codice Penale.
E se i difetti riguardano immobili acquistati da privati?
La garanzia per vizi occulti vale anche se l’immobile è stato acquistato da un soggetto privato, e non solo da imprese o costruttori. Tuttavia, è ancora più importante agire con precisione e tempestività, poiché il privato potrebbe non avere una copertura assicurativa, né obblighi di trasparenza come quelli previsti per le imprese edili.
Proprio in questi casi, la figura del tecnico che effettua la perizia, e quella del legale che valuta la strategia migliore, diventano essenziali per ottenere un risultato concreto.
Infine, è opportuno non trascurare il possibile coinvolgimento dell’agenzia immobiliare. Il mediatore ha l’obbligo legale di riferire alle parti qualsiasi circostanza a lui nota e rilevante ai fini della decisione. Se viene dimostrato che l’agente era a conoscenza del vizio e ha taciuto, può rispondere civilmente in solido con il venditore.
La presenza di vizi occulti in un immobile è una problematica purtroppo diffusa, che può mettere a dura prova la serenità e l’investimento economico dell’acquirente. È fondamentale conoscere i propri diritti, agire nei tempi previsti dalla legge e affidarsi a professionisti qualificati per ottenere giustizia
Per chi si trova in questa situazione, è importante approfondire la questione e sapere come agire se si scoprono vizi occulti in un immobile oppure quali sono i termini per denunciare i difetti in una casa appena acquistata.